Derecho a la vivienda
La Asamblea de Extremadura obliga a los bancos a informar sobre las titulizaciones hipotecarias

La controvertida figura de la titulización hipotecaria nació a partir de la Ley sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Titulización Hipotecaria (Ley 19/1992 de 7 de julio). Cuando se firma un contrato de hipoteca suele existir una cláusula por la que la persona firmante de la hipoteca renuncia a que el banco ponga en su conocimiento la cesión del préstamo hipotecario o bien autoriza a que la entidad ceda dicho préstamo sin necesidad de que se le informe.

Es una de las múltiples cláusulas abusivas que aparecen en los contratos hipotecarios y que con la maraña de folios y tecnicismos legales suelen pasar desapercibida, pero que tiene importantes consecuencias prácticas, ya que supone la venta del préstamo hipotecario a un tercero.

A pesar de que dicha cláusula fue declarada nula por el Tribunal Supremo en sentencia de 16 de diciembre de 2009, los bancos la siguen incluyendo en los contratos de hipoteca, para poder continuar con su negocio de la titulación.

Según el Banco de España, con las titulizaciones “las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital”. Esto supone, que el banco vende a otros las hipotecas, traspasando los riesgos que conllevan esas hipotecas junto con los beneficios, de esta forma el banco cierra la operación con beneficios.

[...] si una hipoteca está titulizada, este organismo responde que la competencia para responder esa consulta la tiene el Banco de España, y este organismo también escurre el bulto

De esto modo, la titulización es uno de los múltiples instrumentos de ingeniería financiera, por el que un banco a través de una sociedad gestora constituye un fondo de títulos o valores negociables. Para la PAH de Valencia estos mecanismos demuestran como los bancos “han especulado durante años con los préstamos que concedían, agrupándolos de manera opaca en fondos de titulización bajo un entramado legal complejo que ahora se revela”. Mediante la titulización, explica un miembro de la PAH, “los bancos se deshacen del riesgo, sanean sus balances y logran nueva liquidez para seguir concediendo préstamos”.

OPACIDAD DE LAS TITULACIONES HIPOTECARIAS

El problema se plantea en conocer si un préstamo está titulizado o no, algo nada sencillo, por la gran opacidad y falta de información de las personas afectadas por estas operaciones.

La citada Ley 19/1992, exime a los fondos de inscribir los préstamos adquiridos en el Registro Mercantil, y cuando se pide a la entidad financiera que demuestre que tiene los derechos sobre un préstamo, esta no suele contestar y tampoco tiene obligación para ello en virtud de las contratos de hipotecas firmados. A su vez, si un particular se dirige a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para conocer si una hipoteca está titulizada, este organismo responde que la competencia para responder esa consulta la tiene el Banco de España, y este organismo también escurre el bulto.

Esta falta de información tiene su lógica para los bancos, en caso contrario se le podría acabar su negocio y tener problemas para instar los desahucios.

DESAHUCIOS EN LAS TITULACIONES HIPOTECARIAS

Las titulizaciones plantean una cuestión fundamental a la hora de llevar a cabo un proceso de ejecución hipotecaria. Evidentemente, un proceso de ejecución hipotecaria debe ponerlo en marcha quien tenga capacidad para ello, quien ostente la legitimación activa. Y en el caso de la titulación hipotecaria se ha producido un cambio de titularidad: el crédito ya no es del cedente (entidad bancaria), sino del cesionario (sociedad gestora).

De este modo, si la hipoteca está titulizada no es el banco quien tiene la legitimidad para iniciar ese procedimiento de ejecución hipotecaria, ya que dejó de ser el acreedor y por tanto el dueño de la deuda generada como consecuencia de la concesión del préstamo hipotecario.

En este sentido, se están pronunciando ya los distintos juzgados y tribunales, procediendo al archivo de estos procedimientos judiciales por falta de legitimación del banco demandante y ejecutante.

Desde las Plataformas de Afectados por las Hipotecas (PAH) han realizado diferentes campañas, acciones y propuestas contra la titulización bancaria de los préstamos hipotecarios. Una de estas campañas consiste en la presentación de escritos ante los decanatos de los juzgados, instancias judiciales y entidades financieras, en los que se pide la suspensión de todos los desahucios y procedimientos de ejecución hipotecaria en trámite.

[...] la operación de venta de los préstamos se realiza sin informar al deudor, quien previamente ha renunciado a su derecho a ser informado mediante la cláusula abusiva de cesión de crédito que se incluye en las hipotecas

A este respecto, uno de los portavoces de PAH-Valencia, Carlos Montalvo, afirma que “los bancos engañan a los juzgados diciendo que ellos son los acreedores, pero esto es falso ya que no son los dueños de las hipotecas; por tanto, no pueden reclamar la deuda en un juicio” y “tampoco la pueden reclamar los bonistas, ya que carecen de capacidad jurídica para ello”. Además, en el escrito dirigido al Decano de los juzgados, las plataformas antidesahucios critican que la operación de venta de los préstamos “se realiza sin informar al deudor, quien previamente ha renunciado a su derecho a ser informado mediante la cláusula abusiva de cesión de crédito que se incluye en las hipotecas”.

LEY APROBADA EN EXTREMADURA

En julio de 2017, el grupo parlamentario Podemos Extremadura presentó en la Asamblea la Propuesta de Ley de modificación de la Ley 6/2001, de 24 de mayo, del Estatuto de los Consumidores de Extremadura. Tras la correspondiente tramitación parlamentaria y la incorporación de enmiendas, fue aprobada con los votos a favor de PSOE, Podemos y Ciudadanos, mientras el PP votó en contra.

Una de las intenciones de Podemos, con esta ley, era obligar a los bancos a informar a las personas usuarias si la entidad con la que suscribieron el préstamo ha vendido el mismo a fondos de titulizaciones, lo que podría paralizar los desahucios al no ser ya el banco el dueño de la hipoteca.

La norma que finalmente se aprueba es la Ley 4/2018, de 21 de febrero, por la que se modifica la Ley 6/2001, de 24 de mayo, del Estatuto de los Consumidores de Extremadura, donde se recoge que “las entidades que hayan cedido un crédito hipotecario u ordinario a un fondo de titulización deberán informar por escrito de esta cesión a la persona con la que hubieran firmado el contrato de préstamos garantizado con hipoteca u otro tipo de préstamo, con distinta garantía o sin garantía.

Conforme a lo establecido en esta ley, desde El Salto tenemos constancia que están llegando ya a personas afectadas cartas de la correspondiente sucursal bancaria en la que informan de que su hipoteca ha sido titulizada y al fondo de inversión al que pertenece

Esta notificación de la cesión, transmisión o titulización se realizará de oficio por parte de las entidades financieras en el momento de producirse o a petición del consumidor interesado o consumidora interesada, en cualquier otro momento” y que “el plazo de comunicación no podrá superar, en ningún caso, los cinco días hábiles desde que se produce la titulización del préstamo hipotecario, o desde la solicitud de información realizada por el deudor o deudora hipotecaria”.

Conforme a lo establecido en esta ley, desde El Salto tenemos constancia que están llegando ya a personas afectadas cartas de la correspondiente sucursal bancaria en la que informan de que su hipoteca ha sido titulizada y al fondo de inversión al que pertenece.

Como afirma la PAH, en la mayoría de los desahucios se están ejecutando por parte de los bancos viviendas que no son suyas, porque las han vendido como fondos de titulizaciones, que no informan de esta venta para evitar que se archive el procedimiento de desahucio.

Aparte de la transparencia que esta información supone, a partir de ahora en Extremadura lo van a tener mucho más complicado las entidades bancarias para instar los desahucios en estos supuestos y podría dar lugar a la suspensión de los que se pretendan ejecutar. Esta paralización de desahucios podría a afectar a cientos de personas, puesto que, según el estudio, los “efectos de la crisis económica en los órganos judiciales", que publicó la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial, el número de desahucios practicados en los tres primeros meses de 2018 se ha situado en Extremadura en 172, que supone una subida del 5,5 por ciento respecto al mismo trimestre del año anterior.