Especulación urbanística
Irene Sabaté: “Berlín demuestra que el debate sobre la regulación de los alquileres es posible”

Según datos recientes del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), dos de cada tres desahucios en España son ya por el impago del alquiler. La crisis habitacional que atraviesa nuestro país, previsiblemente agravada por la parálisis económica que viene en forma de virus, parece por fin haber calado entre una mayoría de la población. Incluidos los legisladores.  

El pacto de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos abrió la puerta por primera vez en España a establecer unos límites a las subidas de los alquileres en nuevos contratos. Colectivos como los sindicatos de inquilinos y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) consideran insuficientes los planes del Ejecutivo y piden mirar a Berlín, donde las autoridades acaban de congelar los precios durante cinco años. La nueva norma berlinesa es la segunda arremetida regulatoria contra la escalada de precios en la ciudad en el último lustro, tras la aprobada en 2015.

Por el activismo de su tejido social y los cambios legislativos logrados, la capital alemana se ha convertido en referencia, explica Irene Sabaté (Zaragoza, 1979). Esta antropóloga e investigadora, que ejerció como portavoz del Sindicat de Llogateres entre 2017 y 2018, dedicó un libro y su tesis doctoral al caso berlinés. En esta entrevista, hecha un par de días antes de la declaración del estado de alarma por el covid19, Sabaté da algunas claves sobre cómo la experiencia alemana puede ayudar a pensar soluciones efectivas para el mercado español.

¿Por qué Berlín se ha convertido en un referente para los colectivos por el derecho a la vivienda? 
Lo que ocurre en Berlín es una especie de versión acelerada de procesos que en otras ciudades grandes del mundo se han producido a lo largo de décadas. Cuando cae el Muro de repente toda una parte de la ciudad pasa a regirse por los criterios del mercado inmobiliario capitalista, cuando todo estos mecanismos antes estaban desactivados.

Cambios que en Nueva York o Londres se venían produciendo desde los años 60 o 70 en Berlín se producen en dos o tres décadas. Eso hace que, por un lado, los cambios sean mucho más visibles y, por el otro, que la reacción ciudadana en un lugar con un tejido militante bastante fuerte tenga mucha repercusión, incluso más allá de la propia ciudad y el país. 

Es un caso de estudio muy peculiar donde es fácil ver estos cambios: la expulsión de vecinos de toda la vida, la irrupción del fenómeno turístico, el flujo de inversión de capital que provoca la recuperación de la capitalidad tras la reunificación, el regreso de las oficinas centrales de muchas empresas alemanas… Todo ello sitúa a Berlín de forma muy traumática y muy vertiginosa en el mapa de las grandes ciudades globales.

Al mismo tiempo el caso berlinés está inscrito en el caso alemán. Un país gobernado por un gobierno democristiano, de derechas y nada sospechoso de radicalismo, y con un Estado de bienestar muy consolidado, erosionado también en los últimos años, pero muy poco cuestionado. En este contexto se aplican políticas que en otros lugares son casi tabú o innombrables, como por ejemplo la regulación de los precios de los alquileres.

La oleada de regulaciones de precios de 2015 tuvo unos resultados que dejaron insatisfechos tanto a los partidarios de más regulación como a quienes están en contra

Por otro lado la oleada de regulaciones de precios de 2015 tuvo unos resultados que dejaron insatisfechos tanto a los partidarios de más regulación como a quienes están en contra. Pero hay que tener en cuenta que el margen temporal para la comprobación de resultados ha sido cortísimo. 

¿En qué sentido?
Se puede hablar de dos generaciones de regulaciones de precios. La primera, por ejemplo las aplicadas en Nueva York desde los años 1970 y 1980, consistía en poner topes [a los precios]. Tienen sus ventajas e inconvenientes y se han podido probar sus efectos con estudios sistemáticos. También los efectos de su abolición, ya que para los 2000 ya estaba prácticamente todo desmantelado.

En cambio, la nueva generación de regulaciones no consiste en topar los precios sino en modular las subidas. Esta versión light, o más quirúrgica, más de detalle, tiene muy poco recorrido temporal todavía. Y en el caso berlinés ha sido superada por una nueva regulación en forma de congelación y topes, nuevamente.

Esto es resultado por un lado de una situación tan volátil y de burbuja como la que se estaba viviendo en Berlín, que partía de unos precios más bajos que otras ciudades europeas; y por el otro lado con la beligerancia de los movimientos sociales locales, en connivencia hasta cierto punto con el Gobierno municipal, que tiene mucho poder al ser una ciudad-Estado.

No vale eso de evacuar toda discusión con el argumento según el cual, supuestamente, toda regulación va a perjudicar a la oferta [de viviendas en alquiler]. Ese argumento no se sostiene

¿Qué lecciones positivas y negativas se pueden extraer de la regulación alemana de 2015 mirando a la realidad española? 
El primer aprendizaje es que el debate es posible. Es decir, no vale eso de evacuar toda discusión con el argumento según el cual, supuestamente, toda regulación va a perjudicar a la oferta [de viviendas en alquiler]. Ese argumento no se sostiene. Estos mecanismos tan automáticos solo funcionarían si el mercado estuviese autorregulado. Pero la vivienda, tanto de alquiler como de compra-venta, está totalmente intervenida, mediada por factores extraeconómicos, que son políticos. 

Por tanto, descartar siquiera hablar del tema como se ha venido haciendo durante hace mucho tiempo, algo que ahora por fortuna se está rompiendo, es un error gravísimo como sociedad.

Otro aprendizaje es que las medidas de regulación de precios son necesariamente una solución parcial. Solo una de las medidas necesarias para asegurar el acceso a la vivienda de la población. El caso berlinés nos demuestra que también tiene que haber un parque público suficiente; un uso y una regulación de los usos del suelo que sea racional y que esté al servicio del bien común y de la función social de la vivienda —y no de su función especulativa—; una regulación de las relaciones del alquiler mucho más garantista para con los arrendatarios no solo en términos de encarecimiento o de asequibilidad, sino también de estabilidad; etc.

Otro aprendizaje es que las medidas de regulación de precios son necesariamente una solución parcial. Solo una de las medidas necesarias para asegurar el acceso a la vivienda de la población

Por tanto, casos como el berlinés y otros demuestran que esta es solo una de las formas de entrar en el problema, entre otras muchas. Y una muy importante que a menudo está ausente de los debates es la cuestión del presupuesto que se dedica a la vivienda, como elemento fundamental del Estado del bienestar. En el Estado español estamos estratosféricamente por debajo de los presupuestos que dedican otros países avanzados a este capítulo.

Si vamos más al detalle sobre qué tipo de regulación, seguramente deberíamos alinearnos con las demandas de los movimientos sociales que alertan de la ineficacia de regular solo modulando las subidas. Si regulamos cuánto pueden crecer los precios a partir de una situación de precios ya inflados a veces puede ser contraproducente, porque podemos estar animando a los propietarios a que apuren el margen que tienen para subirlos. En Berlín se ve en ese paso hacia la congelación de los precios de 2014, que pretende revertir la actual situación.

En Berlín se han observado múltiples dificultades para implementar controles, a pesar de la experiencia histórica con la que cuentan. En España, donde no hay precedentes y donde ni siquiera contamos con datos oficiales sobre los precios y sus subidas, parece aún más complicado. 

La cuestión de la falta de datos fidedignos es flagrante. En muchos casos por falta de voluntad, no por su inexistencia. Porque están, pero no cocinados. Incluso para hacer informes oficiales, como el del Banco de España o el Defensor del Pueblo, se apoyan a veces en los datos de los portales inmobiliarios, que son parte interesada y por tanto quieren mostrar la realidad de una determinada manera.

Si regulamos cuánto pueden crecer los precios a partir de una situación de precios ya inflados a veces puede ser contraproducente, porque podemos estar animando a los propietarios a que apuren el margen que tienen para subirlos

La cuestión de los datos es vital y la presupuestaria también. Sobre la cuestión de la experiencia o inexperiencia… se trataría de reconocer como expertos a mucha gente que no se la reconoce como tal. Quienes salen como expertos en tertulias muchas veces son parte interesada. Y sin embargo, sí que hay académicos que podrían aportar en este sentido, pero no se les reconoce.

Mi experiencia con el Sindicat de Llogateres de Barcelona es que cuando íbamos al Congreso costaba mucho que se nos reconociera como interlocutores que aportaban información valiosa. Es importante ampliar el foco de a quién consideramos aliado en el diseño de estas políticas. También aprender de las experiencias de otros lugares, salvando las diferencias de coyuntura, de modelo y de sistemas habitacionales.

¿Qué otros casos a nivel europeo, mirando desde España, consideras relevantes o interesantes? 
Mediáticamente se habla mucho de Berlín y París, porque son los dos últimos lugares donde se han implementado medidas novedosas. En el caso francés con mucha oposición del Gobierno Macron y con varios vaivenes y momentos de suspensión de la ley. No solo ha pasado poco tiempo sino que ha sido tan errático que es difícil valorarlo. Pero se habla menos de lugares donde la regulación del mercado habitacional está muy asentada y tiene una larga tradición, como el caso de Viena.

En el Estado español se está perdiendo la oportunidad histórica de ampliar este parque a partir de las viviendas acaparadas por las entidades financieras en la época de los desahucios, de las promociones inacabadas o no vendida

Aquí aparece otro factor que es un parque de vivienda social amplísimo. En el Estado español se está perdiendo la oportunidad histórica de ampliar este parque a partir de las viviendas acaparadas por las entidades financieras en la época de los desahucios, de las promociones inacabadas o no vendidas, etc. Se está liquidando la Sareb en términos de mercado y no con una función social. Esta coyuntura era una ventana de oportunidad para ampliar el parque público. 

Por tanto cuestiones como la regulación del mercado privado, la ampliación del parque público y una regulación de las relaciones del alquiler para que esta forma de tenencia sea deseable, atractiva y que permita proyectos de vida sí son cosas que podemos ver en el espejo de otras ciudades.

¿Qué valoración haces de lo que se sabe hasta ahora de la regulación que plantea el Gobierno español? 
Si a algo se parece es a la regulación de 2015 berlinesa. Pero, por lo que aparenta, en versión incluso descafeinada, ya que afectaría solo a zonas muy concretas y de forma muy limitada en el tiempo además. Ya que depende no solo del Gobierno central, sino que luego tienen que ser las administraciones municipales o autonómicas las que tomen la iniciativa. Cosa que en algunas zonas de España ya sabemos que no ocurrirá, como el caso de Madrid, que sería uno de los lugares donde convendría intervenir.

[La propuesta del Gobierno de coalición] parece floja y puede quedarse en una especie de slogan que ha suscitado debate público, pero que al implementarse podría ser bastante inoperante

Por tanto depende de una alineación de factores que puede ser muy contingente, dependiente del curso de las legislaturas y de lo electoral. Desde este punto de vista parece flojo y puede quedarse en una especie de slogan que ha suscitado debate público, pero que al implementarse podría ser bastante inoperante.

¿Podría incluso resultar contraproducente desde el punto de vista de los inquilinos? 
Si ocurre lo que parece, que module las subidas pero permitiéndolas en una situación de precios inflados, es posible que resulte inocuo o incluso contraproducente, sí. Mi miedo es que la cosa quede muy diluida. Teniendo en cuenta además que en el seno del propio Gobierno de coalición la correlación de fuerzas es bastante contraria a cualquier medida que vaya en contra de los intereses de los poderes económicos.

Algunas voces alertan que si hay disparidad de criterios a la hora de establecer zonas reguladas y desreguladas, la inversión especuladora pueda reorientarse hacia estas últimas, agravando así el problema.

La cuestión del desplazamiento de las prácticas especulativas a las zonas que no se regulen es algo que se observó en París. Eran barrios colindantes en una continuidad urbana entre París y las ciudades de su entorno, donde se producía un agravio comparativo y se generaban unas oportunidades de inversión especulativa justo pasada la frontera donde se podía regular.