Especulación urbanística
Por que non nos atrevemos a falar de rendismo popular? Cando o teu caseiro non é un fondo voitre

En moitas ocasións, abórdase o problema da vivenda imitando os discursos que se orixinan nas experiencias das grandes cidades do Estado como Madrid ou Barcelona. Os marcos importados refírense a fondos voitres que especulan coa vivenda e que, subidos ao carro da turistificación, contribúen á burbulla do alugueiro e á consecuente expulsión dos inquilinos, tendo como resultado o sometemento de barrios residenciais a procesos de xentrificación.

Estes marcos discursivos eluden que a maioría das vivendas arrendadas están en mans de particulares. O modelo de acceso á vivenda está profundamente afectado polo rendismo popular, isto é, a extracción xeneralizada de rendas de alugueiro desde os sectores sociais máis empobrecidos até unha capa moi significativa de pequenos e medianos propietarios. Se o rendismo popular é un elemento central para explicar o problema da vivenda cabe preguntarse tanto polo porqué da súa omisión na maioría de discursos como sobre as posibilidades que abre o seu uso como concepto.

Que é o rendismo popular?

A realidade do acceso á vivenda está condicionado por aquilo que Pablo Carmona define como rendismo popular no seu La democracia de propietarios. Fondos de inversión, rentismo popular y la lucha por la vivienda (Traficantes de Sueños, 2022). O concepto designa á participación de amplos sectores da sociedade na obtención de ingresos a través da propiedade de bens inmobles, neste caso mediante o alugueiro de vivendas.

Baixo a promoción histórica dunha democracia de propietarios, a acumulación de propiedades inmobiliarias tense convertido nunha estratexia común das clases medias para a consolidación da súa seguridade económica. Sería esta a dinámica que está no fondo dos aumentos dos prezos dos alugueiros —que compensan a estes pequenos e medianos propietarios—, a cal xera unha fenda social entre propietarios particulares e inquilinos precarios que adican unha gran parte do seu salario ao pago dunha renda.

Ismael Yrigoy, investigador Ramón y Cajal na Universidade de Santiago de Compostela (USC) e poñente nas Jornadas de Estudo marxistas organizadas pola asociación Clara Corbelhe, ofrece unha definición moi atinada do fenómeno: “O rendismo popular correspóndese co uso monetario dunha vivenda en propiedade para obter uns ingresos complementarios aos salariais que permiten manter un status quo”.

Con estas rendas moitas familias poden imitar habitus das clases medias europeas como “realizar dúas viaxes internacionais ao ano, construír unha piscina na residencia principal, mercar un coche de primeira man, permitirse unha atención médica privada para coidar dunha persoa anciá ou financiar os estudos de mestrado no estranxeiro de seu fillo”.

O rendismo popular estaría así encadrado nunha dinámica de integración das clases medias no que autoras como Lisa Adkins teñen denominado como economía de activos: tras décadas de estancamento dos salarios, a xestión de activos aparece como a chave de bóveda que permite tanto a seguridade económica como o ascenso social destes grupos poboacionais.

Para o caso español o activo estrela é a propiedade de bens inmobles. Na comparativa coas clases medias patrimonialistas europeas, observamos que as familias españolas están 21 puntos por enriba da media da zona euro no que se refire á posesión de activos inmobiliarios distintos á vivenda habitual. Nun estudo de 2017, estimábase que un 39% dos fogares españois tiñan inversións en inmobles diferentes á súa vivenda habitual, o que supuña un cociente de propiedade moi por riba do o 33% alemán, o 29% portugués ou o 24% belga.

Iago Carro, membro de Ergosfera, sinala as raíces sistémicas do fenómeno: “As economías domésticas xogan un papel fundamental para unha parte significativa da cidadanía que, a partir dun determinado momento, entende que os fogares poden ser activos financeiros que complementen os seus ingresos salariais”.

Carro sinala o seu carácter paradoxal, ao sinalar como a “conversión rendista dunha parte significativa da poboación pode ser entendida aparentemente como unha mellora, pero tamén como perda, no sentido de que existe unha mingua evidente doutras fontes de ingresos nas últimas décadas que empurra a inverter desta forma”. É neste xogo de perda-ganancia onde a vivenda, especialmente tras a crise inmobiliaria, tense convertido no principal valor refuxio das clases medias españolas.

Estas extraccións de renda permiten a unha parte significativa da poboación manter, ou mesmo ampliar, as posicións de clase ameazadas durante a última gran crise. Resultarían un ingreso “complementario”, a veces dun salario e outras dunha actividade empresarial, sen connotar necesariamente unha estrita dependencia do mesmo.

A este respecto, como sinala Juan R. Medela, especialista en estudos urbanos e membro do Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Vigo, se a maioría destes rendistas perdesen o seu complemento, manteríanse igualmente entre os grupos de poboación máis ricos: “Os caseiros multipropietarios son o colectivo de niveles de ingresos máis altos do país (entre 2,15 e 2,58 veces a renda dos inquilinos), e seguirían sendo dos máis ricos aínda que perderan os ingresos do alugueiro (entre 1,82 e 2,13 veces superior a renda mediana dos fogares inquilinos)”.

Os rendistas populares son un grupo poboacional moi amplo, con distintos niveis de ingresos, ocupacións laborais e número de propiedades. O concepto agocha realidades moi distintas entre si, e  polo tanto, pode perder a súa potencia analítica. Segundo Yrigoy a figura do rendista podería ser pensada en torno a dúas polaridades: por unha banda estaría o “rendista activo”, máis consciente do carácter de negocio da súa actividade, e polo tanto máis próximo a un suxeito-empresario; e por outro, un “rendista menos activo”, máis fixado no carácter complementario do seu ingreso, que non ten unha clara conciencia de estar a desenvolver unha actividade económica-empresarial, nin tampouco vocación de reinvestir nos seus activos.

Nos grises que recorren estes dous polos están ese 14 % dos fogares que en 2018 declararon percibir algún tipo de renda de alugueiro polos inmobles dos que eran propietarios. A cifra non é banal e amosa que hai un amplo grupo de poboación, a cal non encaixa exactamente cos máis ricos, que acumula posicións de poder arredor da posesión dun dos bens que están marcando as incipientes divisións de clase da nosa época: a vivenda.

Inflexión, auxe e datos do rendismo popular

É difícil situar o punto de inflexión a partir do cal o rendismo popular tornou problemático. Os entrevistados sinalan que foi a partir do final da crise inmobiliaria, alá polo 2014, cando fondos de inversión como Blackstone e algúns sectores da sociedade menos afectados pola crise hipotecaria mercaron o stock inmobiliario á baixa. Dous datos avalan o auxe do rendismo popular  durante a anterior década: entre 2004 e 2017 triplicáronse o número de arrendadores particulares; e durante os anos de compra-venta do stock inmobiliario procedente da crise (2013-2020), un 70% das transaccións pasaron por mans de particulares.

Incluso coas grandes operacións dos fondos de inversión, xa naquel momento os rendistas populares consolidaban as súas posicións de clase. Medela sinala que “non é que antes non houbera xente que entendera a vivenda como un elemento co que lucrarse, senón que a partir dese momento amplíanse os sectores da poboación que obteñen rendas a través da mesma”. É a partir de aquí que o rendismo popular pasa a ser un “realidade incuestionable”, de ser “unha conxuntura a unha aposta que permite caracterizalo como o principal corpo de tenencia en canto a volume de propietarios e vivenda”.

A realidade do rendismo popular é xeneralizable á maior parte das cidades do Estado, incluídas as grandes cidades. Segundo Medela a porcentaxe de vivendas en mans de fondos voitre ou grandes posuidores (na Comunidade de Madrid teñen o 15,5% do total de vivendas alugadas e en Cataluña o 6,8%) é mínima en comparación coa dos pequenos caseiros multipropietarios (con entre 2 e 9 vivendas alugadas): “Dos 3,6 millóns de vivendas en alugueiro no Estado, o 92% pertence a pequenos propietarios, mentres que só o 8% está en mans de grandes posuidores, coma fondos voitre e outras entidades xurídicas”.

En Galiza aínda prevalece máis o fenómeno, dado que hai unha menor proporción de grandes propietarios (3,8%). Como ten indicadoo xornalista David Lombao, Galiza é un país de 200.000 caseiros, 160.000 inquilinos e 840.000 propietarios. O conxunto destes particulares posúen o 96% das vivendas en alugueiro en todo o país. A maioría deses caseiros reciben rendas brutas que van desde mil até cinco mil euros, e en conxunto reciben un ingreso medio de 600€ mensuais. Entre eles, 60.000 propietarios posúen cinco ou máis inmobles, mentres que 24.000 posúen dez ou máis inmobles. De entre os pequenos propietarios, a maioría non posúen máis de catro vivendas: o 34% ten unha vivenda en alugueiro, o 42% ten dúas, o 16% ten tres e o 8% ten catro ou máis.

Pero onde o rendismo popular galego xa resulta especialmente problemático, matiza Yrigoy, é no eixo Narón-A Guarda, coa AP-9 como espina dorsal: “A diferencia da Galiza interior, caracterizada polo despoboamento e onde menos do 20% dos soldos se destinan ao alugueiro, na Galiza urbana as porcentaxes superan o 30% dos soldos, chegando nas provincias de Coruña e Pontevedra a un 32% e 39% respectivamente”. Neste cadro acentúanse as desigualdades entre aqueles que perciben a maior parte dos seus ingresos vía salario (80% dos ingresos) e aqueles que perciben rendas inmobiliarias (20%), e máis tras décadas nas que os prezos dos alugueiros aumentaron o dobre con respecto ao aumento medio dos soldos.

Para o investigador mallorquino prodúcese un xogo a dúas bandas: por un lado os inquilinos precarios da Galiza urbana soportan unha inflación ao cadrado que transcorre sobre o custo da vida e o da vivenda; mentres que por outra cada vez máis grupos sociais aumentan ou manteñen a súa riqueza grazas a posesión dunha vivenda, sexa liberándose do pago dun alugueiro, sexa obtendo beneficios a través do arrendamento. A vivenda é cada vez máis un elemento decisivo no referido á liberdade -poder vivir sen depender doutro- da cidadanía, tanto nas cidades europeas como no Estado español como, tamén, na Galiza.

A omisión o rendismo popular nos medios, nas institucións e nos movementos sociais

As loitas pola vivenda digna nas grandes cidades do Estado téñense artellado mediante discursos que abranguen a un gran conxunto de afectados polas operacións de grandes fondos de inbestimento. Sinálase como estes participan da financeirización das economías, procurando beneficios a través da especulación coa vivenda, coa consecuente espiral de prezos que os inquilinos non poden afrontar.

A utilidade de sintagmas como “Fóra fondos voitres dos nosos barrios” é evidente: permite organizar aos distintos afectados e os dispón a loitar contra un inimigo exterior que estaría a ameazar as súas condicións de vida. Juan R. Medela comparte a lóxica destes discursos de combate contra os fondos de inversión: “A mención aos fondos voitre é unha cuestión simbólica e estratéxica: simbólica porque só representa unha pequena parte do problema real da especulación, pero é moi rechamante e reflexa a idea da loita de ‘David contra Goliat’; estratéxica porque permite visualizar moito máis a loita colectiva de varias inquilinas fronte a un mesmo propietario, que tendo un propietario por cada inquilina. A presión que se pode facer e a capacidade de negociación que se pode ter aumenta co número de inquilinas que loitan cun mesmo propietario”.

En Galiza a construción mediática do problema está a incorporar as tonalidades destes discursos. Nos grandes medios hai unha maior cintura á hora de recoller a indignación cos fondos voitre e, pola contra, un peche de filas no que se refire á compaixón cos pequenos propietarios de vivendas. Comenta Iago Carro que se fomenta un “relato lacrimóxeno” sobre o rendista popular, cristalizado na figura do xubilado que, tras anos de traballo e aforro, disciplina e honradez moral, acada un ingreso que complementa a súa pensión.

Trátase dun relato das clases medias afincado nas orixes prístinas das súas propiedades, gañadas a través do mérito, que afianza o seu dereito a especular. Aparenta ser pechado e perfecto, dado que critica o público e exhorta a unha sublevación baseada na “procuras das habichuelas” por privado; pero tamén mantén fisuras, dado que a exhortación a procurar vías privadas é a súa vez unha crítica á insuficiencia das pensións. “Aseguran medios privados de subsistencia porque non podemos darnos seguridade colectiva. Pero a pregunta que suxire é: por que un non vive ben coa súa pensión? Por que teño que joder a outros para vivir dignamente?”

Preguntados pola oclusión do debate sobre o rendismo popular entre as formacións políticas, mesmo as de esquerdas, os tres entrevistados sinalaron que este é un elemento capilar da sociedade, e deixaron entrever que por seguro unha parte significativa dos representantes políticos —tanto a nivel municipal como estatal e autonómico— teñen propiedades en alugueiro, o que dificulta calquera intención de lexislar algo.

Se o rendismo está invisibilizado, advirte Iago Carro, é porque se trata de algo realmente transversal, “no sentido de que tócanos a todos ou de que todos coñecemos a alguén, e en tanto que tan próximo, convértese en tabú”. Nesta liña Juan R. Medela propón un exercicio de imaxinación: “Imaxina que se invertesen as tornas e que no Estado houbese un pequeno porcentaxe de pequenos e medianos propietarios e un amplo porcentaxe de grandes propietarios: o rendismo non tería a mesma lexitimidade social e os políticos de esquerda non terían tantos problemas en poñerlle freos”.

Tanto o artellamento político como a potencialidade á hora de definir os bandos do rendismo popular non están, como vemos, dados de antemán, senón que precisan ser pensados e traducidos politicamente. Pero a cuestión, lonxe de atinxir a unha realidade exterior que non se corresponde coas experiencias da exclusión no acceso á vivenda, corresponde a unha realidade moi próxima e visible: un 81,5% dos encuestados que vivían de alugueiro en 2018 declaraban que os seus propietarios eran particulares, fronte ao 9,3% que o facían en propiedades dunha empresa ou o 6,9% que vivía en vivendas públicas.

É sobre isto onde pon o acento Yrigoy: “Se non se falou de rendismo popular é porque non conviña politicamente, dado que é moi doado xerar consensos sociais e converterte nun sindicato moi potente indo contra Blackstone, que son especuladores con oficinas en New York; pero xorde unha dificultade social moi problemática cando a xente que nos impide acceder á vivenda é a nosa veciña María, que ten noventa anos e cuxo neto xoga con nós ao fútbol”.

Os usos do rendismo popular

Como acabamos de reflectir, o debate sobre o rendismo popular está cheo de arestas e diríxese a profundos núcleos de sentido compartido. Cabe abrir en torno a el toda unha serie de interrogantes.

En primeiro lugar cabe preguntarse sobre a escuridade do termo e, concretamente, sobre que entendemos por popular. O “popular” pode entenderse no senso dunha condición compartida: de vivir no mesmo barrio —vecindade—, de ser compañeiro de traballo ou de compartir os mesmos espazos de consumo e ocio. “No popular entra todo o mundo”, di Juan R. Medela.

Pero aínda que non todo o mundo sexa rendista (a nivel cuantitativo non son unha maioría), temos a un grupo de poboación rendista moi significativa que dista de ser o 1% dos megarricos. Non será mellor falar, a secas, de “rendismo”? Falamos de “popular” para referirnos a unha cuestión cuantitativa (unha estatística poboacional) ou para destacar un aspecto cualitativo (unha forma de lazo social, comunitario, unha cultura propietarista-rendista)? A cuestión non está exenta de dificultades.

Outro dos ángulos abertos na reflexión é o referido á popularidade do rendismo. O arraigamento do fenómeno, a súa realidade como feito de economía política, dificulta calquera exercicio de condena ética ou reproche moral aos particulares; pero non cabe dúbida de que o termo toca un óso duro das nosas sociedades (as clases medias propietarias e aspiracionais), e a súa acollida pode permitir a denuncia por parte das clases inquilinas das formas extractivas que sofren. A reflexión que abre o concepto apunta a unha intervención política sobre o sentido común, a sobre como pensamos a propiedade ou sobre se é lexítimo privar ao outro en nome do noso dereito a especular.

Para mudar este sentido común Carro considera necesario inverter o relato lacrimóxeno do pequeno propietario e poñer o acento en que “un particular que acumula máis de dúas propiedades en réxime de alugueiro non está a manter un pequeno negocio individual a título dun cidadán calquera. Pódese entender que un cidadán que posúe unha propiedade para residir, ou mesmo dúas, non sexa considerado un axente económico; pero a partir dunha terceira propiedade cabe dicir que estamos perante alguén que xera unha serie de ingresos mediante o acceso a un activo financeiro, e polo tanto, perante alguén que exerce unha actividade económica”. En que medida esta resignificación podería axudar ás loitas pola vivenda a avanzar posicións?

Carro tamén destaca a importancia de portais inmobiliarios como Idealista ou das axencias inmobiliarias na suba dos prezos e na cohesión dos intereses dos pequenos e medianos propietarios: “Non se trata só dos propietarios, senón da industria inmobiliaria que hai ao seu arredor e que ten a capacidade de unir toda esta propiedade atomizada”.

Este último elemento, a atomización da propiedade, “podería ser unha simple característica do mercado residencial e non un dos factores explicativos dos aumentos de prezo e da expulsión do mercado doutras capas da poboación. Non está claro que o modelo contrario, de concentración da propiedade, sexa máis positivo, xa que outorgaría maior poder de manexo e dirección a grandes grupos empresariais”. Estamos en condicións de abrir un debate social sobre o reparto da propiedade ou sobre a predistribución da riqueza?

Un terceiro ángulo é o que se relaciona co elemento que está a ser máis discutido na loita pola vivenda: o referido á utilidade do sintagma no ámbito da acción política e sindical. Ismael Yrigoy mantén que o uso do concepto pode resultar útil de cara a acción colectiva, en tanto que permite visualizar unha realidade e poñela en tela de xuízo.

Agora ben, un termo pode ser útil analiticamente pero difícil de trasladar á acción política. É a posición mantida con Juan R. Medela, que comparte unha das interpretacións en voga dentro do Sindicato de Inquilinos, moi ben sostida nas intervencións de Javier Gil, segundo a cal non se debe facer énfase no rendismo popular nin en falar de “pequenos propietarios”, xa que se pon o mesmo nivel aos “caseiros particulares” (cunha soa vivenda alugada) cos caseiros multipropietarios, propagando o imaxinario de que todos os caseiros que non teñen figura xurídica son “caseiros vulnerables” que precisan o alugueiro para complementar a súa renda. Cando os caseiros particulares cunha soa vivenda alugada representaría entre o 3% e o 9% dos fogares, ou o 5,8% da poboación en ideade adulta. A renuncia estaría xustificada en aras de aproveitar o potencial conflitivo contra os fondos voitre e os multipropietarios: “Se prestamos atención ao número de caseiros, os que teñen unha soa vivenda en alugueiro son os que predominan, mais se nos fixamos no número de vivendas que aglutinan, a porcentaxe en mans de multipropietarios é moi superior”.

Para Iago Carro o miolo do asunto está na serie de condicións estruturais que están convertendo o rendismo nunha decisión racional, instalando un “modelo onde a procura da seguridade individual xera inseguridade colectiva”. O sistema estaría a enganchar coa vantaxe cuase-ontolóxica da vivenda, no senso de que esta non é un “activo calquera senón que constitúe un refuxio para o diñeiro tanxible, material e visible”. É por iso que a disputa non debe darse tanto sobre “a figura do rendista popular, senón sobre as condicións estruturais que fan que a canalización máis segura dos aforros e do patrimonio sexan este tipo de inversións e non outras máis beneficiosas para todos”.

Non se trataría tanto dunha confrontación coas persoas senón da impugnación dun sistema que xera que a inversión en vivenda sexa a opción máis segura para as clases populares con capacidade de aforro ou capital herdado: “debemos apuntar á máxima de que é máis razoable económicamente hipotecarse que alugar ou que comparado con ter diñeiro no banco invertir en vivenda é máis rendible”. Para o coruñés a mudanza do sentido común debería nuclearse en torno a unha idea da “seguridade individual non equivalente á inseguridade colectiva; dunha seguridade distribuída igualitariamente entre todos os axentes, sen privilexiar a uns sobre outros, con especial atención á situación de vulnerabilidade dos inquilinos”.

Para o membro de Ergosfera o decisivo é que no momento rendista actual normalízase entre amplos sectores da poboación a identidade entre fogar e activo financeiro, o que resulta nun afastamento destes sectores cara calquera reclamación de xustiza residencial ou calquera tipo de dilema moral coa súa actividade. A predominancia ideolóxica das clases medias nas nosas sociedades, así como o seu papel como forza hexemónica, non so afastarían aos xa rendistas das demandas do movemento pola vivenda, senón que tamén distanciaría a outros grupos de poboación que aspiran, tarde ou temprano, a converterse en propietarios e/ou rendistas. Neste senso é inevitable preguntarse pola potencialidade política do suxeito inquilino: até que punto pode constituír unha contrahexemonía?

Semella que polarización social incipiente ao redor da vivenda será de gran importancia neste ciclo político. Para mostra as convocatorias dos Sindicatos de Inquilinos ou a apertura de novas formas de organización como o Sindicato Socialista de Vivenda. Pregunta atinadamente Yrigoy que “se a PAH respondeu a un problema marcado pola crise hipotecaria e os desafiuzamentos, se desde 2016 até o 2021, en resposta ao ciclo Blackstone se erixiron como actores máis organizados do movemento os Sindicatos de Inquilinos, que acontecerá neste novo ciclo, onde Blackstone está a marchar e onde os fondos de inversión xa realizaron as súas operacións?”. Podemos engadir: Que acontecerá na  próxima década? Gozará de popularidade o rendismo ou porase en tela de xuízo o rendismo popular? Como mudará o sentido común en torno á vivenda?