Ley de Vivienda
La ley que promueven el movimiento de vivienda, los sindicatos y los socios del Gobierno marca el camino al PSOE

Una Ley que defienda el derecho humano a disponer de una vivienda digna, adecuada y accesible no puede esperar. Así lo piensa la decena de organizaciones sociales que, ante el boicot del ala neoliberal del Gobierno del PSOE, se han “liado la manta a la cabeza” y han hecho lo que el Gobierno se había comprometido a hacer en febrero: redactar y registrar una ley que garantice el “derecho humano a la vivienda”.

Para ello han contado con el apoyo de nueve partidos con representación parlamentaria — Unidas Podemos, Más País, Bildu, ERC, Junts Per Catalunya, CUP, Compromís, BNG y Nueva Canarias—. Representantes de estos partidos y de los impulsores de la iniciativa —el Sindicato de Inquilinas, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), el Movimiento Nadie sin hogar, entre otros— han presentado la propuesta de Ley este 30 de septiembre en una rueda de prensa frente al Congreso de los Diputados. 

La iniciativa, que cuenta con el respaldo de los sindicatos CC OO, UGT, CGT, Facua y una larga lista de organizaciones sociales, será registrada en el Congreso para su debate y tramitación. La regulación de los precios de los alquileres es la medida más polémica y de la que más se ha hablado, pero las propuestas recogidas en esta ley van mucho más allá: desde la cesión obligatoria de los pisos vacíos de los grandes tenedores a una moratoria total de los desahucios durante un año, de una garantía de suministro a las familias vulnerables a una dación en pago que permita extinguir la deuda con el banco entregando el bien hipotecado.

El Sindicato de Inquilinos, la PAH y una decena de organizaciones sociales han hecho lo que el Gobierno tendría que haber hecho en febrero: redactar y registrar una ley que garantice el “derecho humano a la vivienda”

Mientras tanto, la negociación entre los dos socios de Gobierno se despereza después del parón estival y se acelera por las prisas para aprobar las cuentas de 2022. Unos presupuestos inyectados por miles de millones de euros de ayudas europeas que ninguno de los partidos que participan de forma directa o indirecta en el Gobierno quieren desaprovechar en un año preelectoral. 

Uno de los escollos, un tipo fijo del 15% del Impuesto de Sociedades para las grandes empresas, parece superado, al menos así parecían indicarlo las declaraciones públicas de distintos cargos del Gobierno, el propio Pedro Sánchez entre ellos. El otro punto de desencuentro es, una vez más, la Ley de Vivienda.

Al igual que el año pasado, el PSOE se empeña en desvincular esta ley de la negociación y la tramitación de los Presupuestos Generales del Estado (PGE), mientras que Unidas Podemos y otros socios del Gobierno insisten, al igual que en 2020, en que solo darán su apoyo a las cuentas si hay un compromiso de Sánchez con una nueva Ley de Vivienda que incluya las principales reivindicaciones históricas del movimiento de vivienda, especialmente la regulación de los precios de los alquileres.

En aquella ocasión, en octubre de 2020, el PSOE se negó a vincular la Ley de Vivienda con los PGE, pero se comprometió por escrito con Unidas Podemos a incluir en los siguientes cuatro meses la regulación de los alquileres en la Ley de Vivienda. Pasado ese tiempo, el PSOE no solo no ha cumplido su palabra sino que ha llevado al Constitucional la ley catalana que regula los alquileres y que sus socios quieren utilizar como referente.

En esta ocasión, el PSOE ha vuelto a descartar cualquier vinculación de la Ley de Vivienda con los presupuestos. El 29 de septiembre, la ministra de Hacienda y Función Pública, María Jesús Montero, adelantó que el Gobierno prevé aprobar los presupuestos en la primera quincena de octubre y que la Ley de Vivienda quedará fuera, aunque no descartó algún tipo de acuerdo por fuera —igual que el que no cumplió el año pasado— para destrabar la aprobación de las cuentas.

Se vuelve a repetir la historia de la negociación de los anteriores presupuestos: en 2020 el PSOE se negó a incluir temas de la Ley de Vivienda en la tramitación de los PGE y firmó un acuerdo con sus socios para incluir la regulación de los alquileres en la norma antes de febrero de 2021. Nada se supo desde entonces

En una reunión mantenida este martes 28 de septiembre entre Ione Belarra, por Unidas Podemos, y Felix Bolaños, por el PSOE, se han producido “avances definitivos” en casi todos los aspectos salvo en el principal, la regulación de los precios del alquiler, según informa InfoLibre. Según este medio, el PSOE estaría dispuesto a poner topes a los nuevos contratos, pero no a bajarlos, algo que para UP sería un incumplimiento “inaceptable”.  

La historia se repite y las organizaciones sociales que llevan años luchando por una vivienda digna, adecuada y asequible no quieren dejar la oportunidad que se abre con la negociación y aprobación de la Ley de Vivienda para que esta sirva para acabar de una vez con la crisis habitacional abierta en 2008 y que nunca se ha cerrado.

Esto es lo que propone la ley alternativa de vivienda presentada este jueves, según el documento al que ha tenido acceso El Salto.

Una ley sobre el derecho a la vivienda

La proposición de ley presentada este 30 de septiembre es más que una Ley de Vivienda, es una una ley sobre “el derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible”, una concepción de partida que deja en un segundo plano la dimensión de “bien de mercado” de la vivienda que defendió el exministro de Transporte y Movilidad Urbana, José Luis Ábalos, en un famoso discurso. 

La norma no hace más que desarrollar con herramientas efectivas el artículo 47 de la Constitución Española, ahí donde dice que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.

Cuarenta y tres años después de la aprobación de la Carta Magna, ninguna ley de marco estatal se ha animado a desarrollar este apartado para “garantizar el derecho humano a una vivienda digna, adecuada y accesible”

Cuarenta y tres años después de la aprobación de la Carta Magna, ningún Gobierno se ha animado a aprobar una ley de marco estatal que desarrolle este apartado para “garantizar el derecho humano a una vivienda digna, adecuada y accesible”. Este es el principal objetivo de la Iniciativa Ley de Vivienda y estas son las principales medidas que incluye para garantizar ese “derecho humano”. Más allá del destino que le espera a este texto, la Iniciativa Ley de Vivienda ya ha servido para poner por escrito cómo debería ser una Ley de Vivienda al servicio de las familias y de la ciudadanía y no de los fondos de inversión, la banca y el lobby inmobiliario.

Medidas para evitar los desahucios

La ola de desahucios y de familias que han perdido sus hogares iniciada en 2008 no parece haber llegado ni mucho menos a su fin. Desde entonces, se han producido un millón de desalojos, según cifras del Consejo General del Poder Judicial. Frente a este sufrimiento, con graves consecuencias sociales, psicológicas y sanitarias, “los poderes públicos ya no pueden ser ajenos a ello”. Por ello, la prohibición de los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional es uno de los principios de esta ley.

🏠 Obligación del realojo adecuado. Las administraciones deben asegurar un realojo adecuado a las personas o familias vulnerables que están en proceso de ser desahuciadas o de perder su vivienda habitual. Sin ese realojo adecuado, el desahucio no puede realizarse.

🏠 Obligación de alquiler social por parte de grandes tenedores. Antes de desahuciar a una familia vulnerable, los grandes tenedores deben ofrecer un alquiler social a las familias que no tengan una alternativa de vivienda. Si están o no dentro de los parámetros de exclusión social es algo que tiene que resolver el gran tenedor en contacto con Servicios Sociales. El alquiler social debe ofrecerse en el mismo municipio con una duración mínima de siete años o 12 —si se trata de una persona jurídica—. El alquiler se situará entre el 10% y el 15% de los ingresos ponderados de la unidad familiar.

🏠 Prohibición de desahucios con fecha abierta. Todos las resoluciones que pretendan desahuciar una vivienda tendrán que incluir una fecha y una hora exactas, independientemente de que se haya intentado llevar a cabo con anterioridad.

🏠 Derechos para las personas que ocupan. La ocupación de vivienda vacía de entidades financieras no se abordará por la vía del procedimiento penal, cuando ya existe la vía civil. También tendrán derecho al alquiler social en ciertos casos.

Medidas para evitar el sobreendeudamiento

Además de poner freno a las prácticas y cláusulas abusivas de los créditos hipotecarios, un desarrollo de la segunda oportunidad para familias sobreendeudadas y una serie de mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria, la Iniciativa Ley de Vivienda incluye medidas vinculadas con la dación en pago y la inembargabilidad de la vivienda habitual para evitar el sobreendeudamiento de las familias.

🏠 Dación en pago y responsabilidad limitada. Si pretenden desahuciar la vivienda habitual, la familia hipotecada podrá entregar el bien para saldar la deuda en su conjunto, incluidos los intereses y las costas. En este caso, la deuda “se entenderá completamente saldada a todos los efectos, no pudiendo iniciarse reclamación posterior de ningún tipo”. La responsabilidad de la persona hipotecada queda limitada exclusivamente al bien hipotecado.

🏠 Cancelación de la deuda vinculada a la vivienda habitual. Se cancelarán todas las deudas de las personas y familias vulnerables en situación de sobreendeudamiento tras la pérdida de su vivienda habitual tras el 1 de enero de 2008.

🏠 Inembargabilidad de la vivienda habitual. Los bancos y otros entes no podrán embargar la vivienda habitual de los avalistas de los créditos hipotecarios. Tampoco podrán quedarse con la vivienda habitual del deudor hipotecario mientras existan otros bienes que sirvan para cubrir la deuda.

Medidas para evitar burbujas en el alquiler

Desde 2008, cerca de la mitad de los desahucios fueron por no pagar el alquiler. Y en los últimos años, la cifra roza el 70%. La burbuja hipotecaria se convirtió tras la crisis de 2008 en una burbuja del alquiler, en especial en las grandes ciudades y localidades turísticas. La proposición de ley impulsada por las organizaciones sociales y estos nueve partidos parlamentarios defienden un sistema semejante al que existe en Catalunya desde hace un año. 

🏠 Declaración de zonas tensionadas. La declaración de áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado depende de varios factores: de unos alquileres que supongan más del 30% de la renta media del municipio, de procesos de expulsión de los vecinos o de aumentos de los precios del alquiler más allá de la media, entre otros factores. La declaración es válida por cinco años y se utiliza para aplicar la regulación de los precios del alquiler.

🏠 Limitación del precio del alquiler. Los precios del alquiler no podrán ser superiores a los del último contrato, es decir, se congelan. Y tampoco podrán ser superiores a los del índice oficial de referencia publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana, es decir, los más altos deberán bajarse. Ciertas obras de mejora del piso permitirán subir el precio en un 10%.

🏠 Transparencia, información y sanciones. En las ofertas de alquiler de los mercados tensionados, deberá figurar el precio de referencia oficial publicado por el Gobierno, así como el precio del último alquiler. Al igual que en la ley catalana, se prevén sanciones para quienes no cumplan la normativa, tanto para los arrendadores como para los intermediarios, como las inmobiliarias y los portales online de vivienda.

🏠 Regulación del alquiler turístico. Además de controles e inspecciones para garantizar la legalidad de los pisos, se establecerán regulaciones que limiten el número de plazas de alojamiento turístico por distritos o barrios para que no superen el 2% del número de habitantes en entorno urbano.

🏠 Contratos más largos. La iniciativa propone ampliar los contratos a siete años y a 12 en el caso de tratarse de una persona jurídica. 

🏠 Los honorarios, a quien corresponde. Los gastos de las gestiones realizadas por agentes inmobiliarios o intermediarios, bien en operaciones de compra venta como en alquiler de inmuebles serán satisfechos por el vendedor o arrendador, respectivamente. Es decir, la inmobiliaria debe pagar los honorarios, no el inquilino.

Medidas para fortalecer el parque público de vivienda

El objetivo que marca esta proposición de ley es llegar al 20% de vivienda pública en 2050, un largo viaje desde el 2% que hay actualmente. Estas son algunas de las medidas que proponen para llegar a ello.

🏠 Nunca más ventas de vivienda pública. Ni la vivienda pública ni la vivienda con protección pública podrá destinarse a la venta. Por supuesto, también queda expresamente prohibida la venta del parque de viviendas público por parte de las Administraciones. Tampoco el suelo público residencial podrá pasar a manos privadas.

🏠 Viviendas vacías cedidas al parque público. La ley diseña un procedimiento de cesión de uso obligatoria de viviendas vacías (sin contar la primera y la segunda residencia) para pasar a formar parte temporalmente del parque público. La cesión de la vivienda vacía sería de 20 años para los grandes tenedores que hayan recibido ayudas públicas para su construcción, en especial aquellas con algún nivel de protección desarrolladas al amparo de los planes de vivienda estatal o autonómicos. La cesión también sería obligatoria para los edificios residenciales privados que hayan permanecido sin uso y vacíos durante más de un año. Si en estas viviendas estuvieran ocupadas por personas en exclusión residencial, la Administración regularizará a sus ocupantes con un alquiler social.

🏠 Cesión del 100% de la Sareb. El banco malo cederá todas sus viviendas al parque público.

🏠 Recargo del IBI sobre viviendas vacías. Se establece un recargo del 75% en el IBI en el caso de tener una vivienda vacía y un máximo de 300% a partir de cinco viviendas vacías. La recaudación se utilizará para mejorar el parque público.

🏠 Derecho a tanteo y retracto. La ley regula el derecho de las administraciones para la adquisición preferente mediante el tanteo y el retracto en la compraventa de viviendas. Es una táctica que ha desarrollado recientemente el Gobierno de la Generalitat valenciana y le ha permitido recuperar a bajos precios cientos de viviendas que iban a ser vendidas en su mayoría a fondos de inversión.

Medidas para garantizar los suministros básicos

La ley presentada hoy defiende que las administraciones deben garantizar los suministros básicos de agua, gas, electricidad a todas las familias en situación de exclusión residencial.

🏠 Principio de precaución. En el caso de impago de suministros por parte de un usuario se establecerá, como mecanismo de garantía, el principio de precaución, es decir, un compañía no puede cortar un suministro hasta que Servicios Sociales emita un informe sobre la situación de vulnerabilidad del hogar. En el caso de que los Servicios Sociales certifiquen que existe un caso de vulnerabilidad, los suministros estarían garantizados. El encargado de solicitar ese informe sería la compañía suministradora, no el afectado.

🏠 Garantía de suministro para personas que ocupan. En los hogares en riesgo de exclusión residencial que ocupen viviendas sin tener la titularidad de la vivienda ni contar con un contrato de suministro, las compañías deben comprometerse a regularizar el servicio.

Mientras tanto

Además de las regulaciones que incluye esta proposición de ley, cuyo desarrollo y aplicación puede tardar, la Iniciativa incluye una batería de disposiciones transitorias de aplicación inmediata. 

🏠 Moratoria de desahucios. Durante un año desde la entrada en vigor de esta ley —o hasta que se apliquen las medidas incluidas en la normativa— se realizará una moratoria de todos los desahucios de vivienda habitual.

🏠 Las socimis al régimen general. La forma societaria favorita de los fondos de inversión para especular en el mercado de la vivienda, la socimi, deberá renunciar a su régimen especial y pasar a tributar por el régimen general. Es decir, se acaban los privilegios de las socimis. 

🏠 Protección de la ley catalana de alquiler. Los índices oficiales de referencia, las declaraciones de áreas tensionadas y las medidas aplicadas en las mismas por las distintas administraciones, seguirán vigentes, una disposición pensada para blindar la ley catalana que regula el precio de los alquileres.

🏠 La banca, a pagar. Las entidades financieras deudoras de los préstamos y avales públicos europeos deberán realizar aportaciones económicas para alcanzar el objetivo de vivienda pública. Para definir la cuantía a pagar, el Banco de España deberá realizar un informe sobre las ayudas y rescates realizados y cuánto queda por devolver al Estado.

🏠 Registro de vivienda vacía. En cinco meses desde la entrada en vigor de esta ley, las entidades financieras tendrán la obligación de facilitar al Ministerio de Vivienda, el listado de las viviendas titularidad de la entidad que se encuentren vacías desde al menos un año antes de la publicación de la presente ley.