Turismo
Cádiz da el primer paso para regular los apartamentos turísticos en el centro

El Ayuntamiento de Cádiz llevará al pleno de final de mes una primera modificación del PGOU que permitirá la regulación del uso turístico en el suelo residencial. La intención del equipo de Gobierno es paralizar durante un año la concesión de licencias para apartamentos turísticos en las zonas saturadas el municipio.

Si bien el plan original era aprobar una Ordenanza de Apartamentos, Hoteles y Oferta Reglada basada en el Estudio Municipal de Vivienda encargado el año pasado, el camino no ha sido nada fácil. Miembros del equipo de Gobierno de Adelante Cádiz confirman que ha sido un proceso “larguísimo y lleno de trabas”. Un laberinto de informes, problemas burocráticos y desencuentros con la Junta de Andalucía del que parece que empieza a vislumbrarse la salida.

El Ayuntamiento lleva meses reuniéndose con todos los actores sociales afectados. Uno de los principales escollos es la falta de competencias del Ayuntamiento para actuar sobre las Viviendas con Fines Turísticos (VFT), es decir, aquellas que ponen en alquiler particulares y que deben ser dadas de alta en el Registro de la Junta de Andalucía. El Ayuntamiento, con esta modificación del PGOU, podrá denegar nuevas licencias (a partir de la aprobación de esta modificación) para construir o transformar edificios en apartamentos turísticos, los cuales suponen una actividad turística reglada, a diferencia de las VFT.

Miembros del equipo de Gobierno de Adelante Cádiz confirman que ha sido un proceso “larguísimo y lleno de trabas”

¿Cómo plantea solventar el equipo de Jose María González esta falta de competencias? Trabajando en dos niveles: en primer lugar, la normativa ya indica que si un mismo propietario posee tres VFT en la misma finca deben pasar a considerarse apartamentos turísticos y, por otro lado, el Ayuntamiento solicitará a la Junta que no conceda licencias de VFT en las zonas saturadas indicadas por el consistorio.

El estudio encargado por el Ayuntamiento realizaba un mapeo de los apartamentos y viviendas con fines turísticos dividiendo la ciudad en zonas según la presión turística a la que estan sometidas, basado en el porcentaje de plazas turísticas con respecto a alquileres tradicionales. La zona centro al completo, excepto la zona aledaña a la Torre Tavira, se considera zona saturada sobre la que es urgente actuar, con barrios en zona roja como la Viña, Candelaria, San Antonio y Plaza Mina.

En los meses transcurridos desde la foto fija que realiza el estudio, la situación se ha agravado aún más, según fuentes del consistorio, ya que al aumento de los precios del alquiler provocados por la especulación se suma la crisis social debida al covid. Esta situación ha empujado al Ayuntamiento a buscar una solución. 

Los pisos turísticos en el punto de mira

El Ayuntamiento de Cádiz comenzó su segunda la legislatura con la regulación del turismo como asignatura pendiente, sobre todo, con la vivienda como prioridad, uno de los principales problemas de la ciudad.

En la primera legislatura, el alcalde, Jose María González, “Kichi”, se mantuvo bastante apegado al discurso dominante sobre la necesidad de atraer turistas y la importancia estratégica del sector. En esta época no se tomaron medidas relevantes para afrontar los problemas de la turistificación que comenzaban a afectar a la ciudad. 

No ha sido hasta su segunda legislatura, con el boom turístico afectando de lleno a la ciudad, donde ha virado el tono, reconociendo la necesidad de un modelo diversificado y que combine los intereses de la población con las demandas económicas. Al anunciar esta medida, el propio alcalde ha afirmado que busca un turismo “que no expulse a nuestra gente, queremos un turismo sostenible. Y, sobre todo, queremos una ciudad donde vivan los gaditanos y las gaditanas”. 

Este nuevo interés del consistorio se ha traducido en otras actuaciones, como una ordenanza que recogía una de las principales reivindicaciones ciudadanas, el control de los veladores en el espacio público. La ordenanza  exige que queden libres de terrazas y veladores, al menos, dos tercios de las plazas y establece una distancia mínima entre veladores y fachada.

La vivienda ya era un problema

El problema de la vivienda ya estaba entre las prioridades de los gaditanos debido a las particularidades de la ciudad, que imposibilitan las nuevas construcciones ante la carencia de terrenos y el número de fincas abandonadas, sobre todo en el centro histórico. Durante la expansión turística de los 80, esto, unido al crecimiento de la burbuja inmobiliaria y la carencia de oportunidades laborales llevan al incremento de los precios de vivienda y al mismo tiempo al descenso poblacional, continuado desde 1996.

Además, Cádiz tiene un mercado muy basado en el alquiler, siendo el municipio con el mayor porcentaje de vivienda en alquiler de Andalucía, casi un 25%, que en el casco histórico alcanza un 49%. Se suman los pisos vacíos que alcanzan un 4’4% de la vivienda del centro, con 138 fincas, la mayoría de propietarios privados que están pasando rápidamente a convertirse en apartamentos turísticos (el mes pasado había 11 licencias solicitadas que supondrán 81 nuevos apartamentos).

El fenómeno de la turistificación, por tanto, no hace sino agravar un problema ya existente.

Además del aumento de precio que supone en una ciudad ya cara por la carencia de suelos, se generan otro problema: la falta de alquileres de larga duración o anuales

El Estudio sobre Vivienda con el que trabaja el Ayuntamiento cifra en 1.224 las viviendas con fines turísticos, con datos de septiembre de 2019. Desde algunos colectivos ciudadanos tachan estas cifras de demasiado amables. Según los datos de Data Hippo de octubre de 2018 que combinan la oferta publicada en las webs de Airbnb, Homeaway, Only apartments y House trip, suman 2.100. Y no parece que la oferta haya bajado en este tiempo, ya que el Registro de la Junta nos muestra un total de 1.556 VFT a día de hoy.

Además del aumento de precio que supone en una ciudad ya cara por la carencia de suelos, se generan otro problema: la falta de alquileres de larga duración o anuales. Muchos pisos del mercado de alquiler están disponibles solo de septiembre a junio, siendo alquilados a estudiantes y profesores y pasando luego al alquiler vacacional.

El boom turístico

El auge de los vueltos low cost, el abandono de las agencias de viajes en favor de las reservas a través de internet y el boom de las plataformas de alquiler de vivienda turística, que han afectado internacionalmente al modo en que viajamos y hacemos turismo, han hecho de Cádiz un destino relevante a nivel nacional e internacional. Es un proceso que ha afectado a numerosas ciudades y cuyos efectos comienzan a notarse a partir de 2014. Con el boom turístico que ha asolado los centros urbanos de muchas ciudades españolas, Cádiz ha visto como sus visitantes se multiplicaban y se pasaba de un turismo nacional, que tenía su centro en el Paseo Marítimo y que complementaba la oferta de hoteles con alquiler estival o compra de segunda residencia, a un turismo internacional con foco en el casco histórico.

El auge de los pisos turísticos en casco histórico (donde los propietarios de infravivienda o fincas vacías, comienzan a invertir tras la regeneración propiciada por los anteriores planes urbanos) trasladan el turismo a esta zona, con un auge de turismo extranjero. Al tener su hospedaje en el centro, los turistas desarrollan su rutina en la zona. Acuden a las playas del centro, comen y se toman una copa en los bares de los alrededores. A día de hoy, el 80% de los pisos turísticos se encuentran en el casco histórico.