Derecho a la vivienda
Sí, ¡la política de vivienda importa!

El Gobierno de coalición de nuestra querida España ha decidido, por fin, abordar el problema de la vivienda desde una perspectiva completamente distinta a la que nos ha llevado hasta aquí. Desde mediados de los noventa, el famoso milagro español solo fue una burbuja inmobiliaria descomunal, financiada con el mayor ciclo de endeudamiento privado de nuestra historia. Una vez que estalló dicha burbuja inmobiliaria, ya saben ustedes, Gran Recesión, y empobrecimiento de una gran parte de la ciudadanía, vía devaluación salarial y desahucios masivos, que aún a fecha de hoy continúan. Paralelamente, una clase mimada, vaga y parasitaria se forro a costa de todos nosotros, vía recalificaciones y corrupciones mil.

La nueva política de vivienda girará alrededor de dos instrumentos. Por un lado, la nueva Ley de la vivienda, tras el acuerdo del Gobierno de coalición con ERC y EH Bildu. Dicha ley contempla el tope del 3% en los precios de los alquileres y una nueva definición de ‘gran tenedor’. Entre las medidas, además de una regulación de los alquileres, se contempla una ampliación de la declaración de zonas tensionadas del mercado de alquiler, una nueva definición de la condición de ‘gran tenedor -de los 10 inmuebles previstos en el proyecto inicial se rebajan a cinco-. En política de desahucios, la nueva ley prohibiría los desahucios sin fecha y hora predeterminada, mientras se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de alzamiento, con un aplazamiento de más de dos años, y se recoge el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudicial para las personas vulnerables.

El objetivo es alcanzar cotas de vivienda pública que alcancen el 20% del total, lo que nos aproximaría a la realidad europea, de la cual, como en otras materias, estamos muy alejados

Junto a la nueva ley de la vivienda, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció que el Consejo de Ministros aprobará la movilización de hasta 50.000 viviendas de la Sareb para alquileres asequibles. El objetivo es alcanzar cotas de vivienda pública que alcancen el 20% del total, lo que nos aproximaría a la realidad europea, de la cual, como en otras materias, estamos muy alejados. Por lo tanto, la segunda pata de la nueva política de la vivienda será crear un parque de vivienda pública para el alquiler.

Frente a estas propuestas enmarcadas, dentro de la vieja tradición de la Europa democrática, ¿cuál ha sido la propuesta de Feijóo? Por lo poco que ha trascendido, la misma mercancía averiada de siempre, es decir, continuar con la política de construcción de viviendas de obra libre -aún no se han enterado que hay 3 millones de pisos vacíos, una parte procedente de la burbuja que iniciaron sus correligionarios-, que tratarán de adornar con avales y subsidios. Ya podrían, por ejemplo, sus socios austriacos y holandeses explicarle como han creado sus respectivos parques de vivienda de alquiler pública, en el caso holandés aderezado con la utilización del Banco Público del Agua. Sí, banco público.

La Ley de Vivienda deja fuera a cuatro millones de familias atrapadas con hipotecas variables

Martín Cúneo

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Derecho a la vivienda

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Martín Cúneo

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La situación de las millones de familias afectadas por la escalada del Euribor no es tenida en cuenta en la negociación de la Ley de Vivienda mientras los beneficios de la banca se multiplican por la falta de regulación.

La política de vivienda fuera de España

La política de vivienda varía considerablemente según el país que analicemos. Existen dos modelos distintos. En el primero, se favorece la propiedad –España o Estados Unidos-; en segundo, el alquiler y la vivienda social -norte y centro de Europa-. Desde un punto de vista económico el fomento de la propiedad, vía soporte financiero y/o a través de ventajas fiscales, tiende a favorecer la generación de burbujas inmobiliarias. De ello se beneficia ante todo el sistema bancario, ávido de esparcir y generar deuda, y determinados rentistas del suelo, que tienden a llevarse la práctica totalidad de las plusvalías generadas por la revalorización del mismo. En dichos países, además, se percibe la vivienda como un bien de inversión.

En aquellos países que potencian el alquiler, con topes de precio, y/o la vivienda social, ésta es percibida como un bien de uso que no debería extraer demasiada renta de la ciudadanía

Por contra, en aquellos países que potencian el alquiler, con topes de precio, y/o la vivienda social, ésta es percibida como un bien de uso que no debería extraer demasiada renta de la ciudadanía. Además, bajo la percepción de bien de uso, no hay un apego a una propiedad que podría condicionar la propia movilidad geográfica. Se encuadra dentro de las políticas públicas de consumo social, es decir, proyectos que permiten reducir los costes de reproducción de la fuerza de trabajo, y que en última instancia aumentan el excedente y la tasa de beneficio de las empresas. Permítanme comparar, en este sentido, dos estrategias distintas. Por un lado, el caso sueco, que se puede extender a países del centro y norte de Europa, en línea con la propuesta actual ejecutivo. Por otro, la política de vivienda estadounidense, en línea con la presumible propuesta del PP.

El caso de Suecia, o del norte y centro de Europa

Tras la grave crisis inmobiliaria, consecuencia del estallido de una burbuja, que afectó a los países nórdicos a principios de los 90, y que acabó con la quiebra de gran parte de su sector bancario, se produjo un importante cambio de hábito sobre la base de un modelo bancario único, el sueco. Se trataba de desincentivar la idea de vivienda como un bien de inversión a favor de su consideración como un bien de uso. Además de fomentar el alquiler, vía ayudas públicas y topes máximos, era vital un modelo bancario que no retroalimentara burbujas.

Existen, dos modelos estándar para hacer frente a los problemas de solvencia bancaria como consecuencia de una crisis de deuda provocada por el estallido de una burbuja financiera o inmobiliaria. En el modelo sueco las pérdidas se reconocen hoy, en el japonés –seguido por nuestro país-, se reconocen conforme los bancos van generando beneficios para absorberlas.

Bajo el modelo sueco los bancos deberían reconocer hoy las pérdidas derivadas de los excesos de endeudamiento en el sistema financiero, como el que hubo en nuestro país, especialmente desde 2002. La deuda de cada prestatario se reduce a un nivel donde éste pueda permitirse el lujo de hacer frente a los pagos de la misma, pero a su vez el importe de las pérdidas asociadas a dichos préstamos se limita de forma que no suponga la creación de capital para el prestatario. De esta manera, cuando los bancos absorben las pérdidas por los excesos de deuda en el sistema, la carga del servicio de la misma se quita de la economía real. El capital que es necesario para el crecimiento, la reinversión, y el soporte del contrato social ya no se dirige al servicio de la deuda, y la economía real empieza a crecer.

Obviamente el modelo sueco es malo para los bancos, particularmente para su capital en libros, y excelente para la economía, ya que evita la distorsión en los precios de los activos financieros e inmobiliarios, y permite el acceso a la financiación, frente a la ocultación de pérdidas bajo el modelo japonés-español.

El caso de Estados Unidos

Por el contrario, en Estados Unidos se fomenta la propiedad de vivienda como un objetivo de política pública. Para ello, el gobierno federal subsidia la propiedad de la vivienda a través de programas de seguro hipotecario operados por la administración federal de la vivienda (o su acrónimo en inglés FHA) o el servicio de vivienda rural del departamento de agricultura (RHS). Estos programas facilitan financiación para la compra de primera vivienda y muy especialmente entre aquellos compradores de ingresos bajos y moderados. Prácticamente la totalidad de estas hipotecas están aseguradas por el gobierno a través de Ginnie Mae, una agencia gubernamental que garantiza el pago oportuno de capital e intereses de estos préstamos a inversores que adquieran los valores. Es decir, los contribuyentes estadounidenses asumen el riesgo crediticio de estas hipotecas. Pero no solo eso, además incentivan también la generación de burbujas inmobiliarias.

Una política destinada a aumentar la tasa de propiedad de vivienda sólo será eficaz en tanto en cuanto haga que tanto la propiedad de vivienda sea más asequible como más sostenible

Una política destinada a aumentar la tasa de propiedad de vivienda sólo será eficaz en tanto en cuanto haga que tanto la propiedad de vivienda sea más asequible como más sostenible. Para ello, habrá que definir un nivel aceptable sobre la tasa acumulada de incumplimientos que equilibre los beneficios de un mayor acceso a la propiedad contra los costes personales y sociales de la ejecución de una hipoteca. En este sentido, la asequibilidad tendrá un mayor impacto si la experiencia de propiedad es un éxito. Los datos muestran que los Estados Unidos hace ya muchos años que han dejado de ser la tierra de las oportunidades. Dentro del mundo desarrollado es la sociedad más desigual tanto en términos de ingreso como de riqueza. Pero además es, paradójicamente, uno de los países donde menos esperanzas de movilidad hay entre los distintos grupos poblacionales, especialmente para el quintil más pobre. Y no les quepa ninguna duda que la política de vivienda agudiza esas tendencias.

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Martín Cúneo

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